La Loi sur l’urbanisme fournit aux gouvernements locaux et aux urbanistes des outils pouvant être utilisés à des fins précises pour gérer l’utilisation des terres. Cette partie présente les divers outils ainsi que leur objectif. Ces outils de planification prennent la forme d’arrêtés, et doivent respecter le même processus que tous les autres arrêtés municipaux lorsqu’ils sont créés ou modifiés.
a) Arrêtés de zonage [paragraphe 53]
Un arrêté de zonage est un outil d’utilisation des terres qui divise une collectivité en zones et explique comment les terrains, les bâtiments et les constructions doivent être utilisés. L’objet de l’arrêté de zonage ou des dispositions de zonage est de mettre en œuvre les politiques et les propositions présentées dans le plan municipal ou rural.
Un arrêté de zonage énumère ce qui est autorisé dans telle ou telle zone. Par exemple, la zone R1 est destinée aux quartiers résidentiels, alors qu’une zone industrielle est créée pour les aménagements de type industriel. L’arrêté de zonage énoncera ce qui est permis et peut interdire certains aménagements. Un gouvernement local peut créer un arrêté de zonage distinct du plan municipal. Comme on l’a mentionné précédemment, lorsqu’une communauté possède un plan rural, les normes relatives au zonage sont comprises comme dispositions dans le même document.
Les paragraphes 53(1) à 61(5) de la Loi fournissent des informations importantes sur les arrêtés de zonage. La Loi permet à un gouvernement local de créer des normes relatives au zonage et indique ce que le zonage peut inclure. L’arrêté de zonage peut être très détaillé et comprendre une énumération des normes que tout aménagement dans la zone doit respecter, comme la hauteur des bâtiments, l’emplacement des bâtiments, des clôtures et des panneaux, les normes relatives au stationnement, etc.
Avant qu’un aménagement ait lieu, une approbation de l’aménagement (un permis dans la plupart des cas) est requise d’un agent d’aménagement. L’approbation de l’aménagement confirme que l’aménagement proposé respecte le zonage et ses diverses normes. Si l’aménagement proposé ne respecte pas le zonage ou les normes, un promoteur peut demander un changement des règles de zonage pour permettre l’aménagement.
Par exemple, l’arrêté peut réglementer :
- la grandeur et les dimensions minimales des lots et des autres parcelles de terrain;
- la grandeur et les dimensions minimales des lots pour une utilisation particulière d’un terrain;
- la densité maximale de population pour une zone;
- la hauteur, le nombre d’étages, la superficie au sol, la surface de plancher et l’encombrement des bâtiments et des constructions; et
- le pourcentage des terrains à bâtir;
b) Dérogations à l’arrêté de zonage [paragraphe 55]
Parfois, un projet d’aménagement n’est pas permis par l’arrêté de zonage. Même si l’aménagement n’est pas énuméré dans l’arrêté de zonage à titre d’usage permis, il peut être semblable ou conforme à ce qui est permis dans la zone. Un comité consultatif en matière de planification ou une commission de services régionaux peut permettre l’usage d’un terrain ou d’un bâtiment qui n’est pas permis en vertu de l’arrêté de zonage s’il croit que ce qui est proposé est semblable aux usages déjà permis par l’arrêté de zonage ou compatibles avec ceux-ci.
c) Arrêtés d’élargissement différé [paragraphes 63 - 67]
Au fil du temps, les rues au sein d’une communauté peuvent devoir être modifiées, changées et élargies ou de nouvelles rues devront être construites. Le pouvoir est donné à un conseil d’adopter un arrêté d’élargissement différé, qui lui permet d’acquérir un terrain pour élargir, modifier ou détourner une rue existante ou construire une nouvelle rue. L’arrêté doit inclure l’intention d’acquérir le terrain, fixer les limites, fixer l’alignement des bâtiments et interdire les aménagements entre la rue et l’alignement de bâtiments.
d) Arrêtés de limitation d’accès aux rues [paragraphes 68 - 69]
Parfois, une communauté souhaite limiter ou restreindre l’accès à une rue. Elle peut vouloir le faire pour diverses raisons, mais c’est habituellement pour des motifs de sécurité. Le pouvoir est donné à un conseil de créer un arrêté de limitation d’accès aux rues pour déclarer rue à accès limité tout ou partie d’une rue. L’arrêté peut aussi interdire les aménagements attenants à la rue.
e) Arrêtés de désignation de secteur inondable [paragraphes 71 - 73]
Il s’agit d’un outil pour gérer les aménagements dans un secteur désigné secteur inondable par le ministère de l’Environnement et des Gouvernements locaux. Dans ce cas, le ministre peut désigner un secteur dans un gouvernement local comme étant un secteur inondable. Pour ce faire, une carte des inondations qui indique les hauteurs et qui délimite le secteur inondable serait produite.
Si une carte a été produite par le ministre, les conseils municipaux peuvent créer un arrêté pour l’entretien du canal d’écoulement, le maintien de la capacité à recevoir des eaux de crue et la protection des nouveaux aménagements contre les risques d’inondation. Il peut aussi prescrire des normes, des conceptions et des techniques de construction qui doivent être utilisées, et peut interdire tout aménagement qui ne satisfait pas aux normes. L’arrêté peut interdire les aménagements de sorte que la capacité à recevoir des eaux en crue ne soit pas réduite. Le conseil peut permettre des aménagements dans un secteur inondable si le promoteur est en mesure de fournir une capacité supplémentaire de réception des eaux en crue ou de verser au gouvernement local une somme pour que la municipalité crée une capacité supplémentaire de réception des eaux en crue.
f) Arrêtés de lotissement [paragraphes 74 - 90]
L’arrêté de lotissement fournit des directives en matière de lotissement des terrains, des parcelles et des lots. Selon la Loi sur l’urbanisme, le terme « lotir » désigne le fait de diviser une parcelle de terrain en deux ou plusieurs parcelles. Même s’il y a un règlement provincial relatif au lotissement, la Loi permet à un gouvernement local de prendre un arrêté de lotissement pour sa communauté. Quand un gouvernement local n’a pas d’arrêté de lotissement, le règlement provincial relatif au lotissement prévaut.
L’arrêté de lotissement permet au conseil de lotir un terrain selon les indications de la Loi sur l’urbanisme et lui confère aussi le pouvoir de légiférer. Le processus et les questions qui doivent être abordées sont clairement définis dans la Loi. Elles comprennent notamment ce qui suit :
- le contenu de l’arrêté;
- les terrains d’utilité publique;
- le sujet des exemptions et des dérogations à l’arrêté de lotissement;
- le processus d’approbation d’une dérogation, y compris qui peut l’approuver;
- les détails sur ce que doit contenir le plan de lotissement;
- les exemptions visant certaines parcelles ou certains transports;
- les détails du plan provisoire de lotissement;
- l’expiration du plan provisoire de lotissement;
- la façon dont les rues et les lots doivent être tracés;
- la demande d’approbation du plan de lotissement;
- l’approbation du plan de lotissement;
- le dépôt du plan de lotissement au bureau d’enregistrement des biens-fonds;
- le plan de lotissement pour les chemins et rues;
- l’approbation du tracé des rues;
- l’approbation d’un plan provisoire de lotissement;
- les modifications du plan de lotissement;
- le plan de lotissement émanant du gouvernement local.
g) Arrêtés concernant la redevance d’aménagement (paragraphe 94)
La redevance d’aménagement peut être imposée afin que le coût d’immobilisation requis pour répondre aux demandes de services soit couvert, sans toutefois placer un fardeau financier sur les contribuables existants. Elle vise également à faire en sorte que les nouveaux contribuables ne supportent pas un fardeau plus lourd que ce qui est nécessaire pour offrir les niveaux de service actuels appropriés pour un secteur aménagé.
Le conseil d’un gouvernement local peut prendre un arrêté qui autorise l’entrée dans une entente avec des promoteurs concernant la redevance d’aménagement afférente au terrain qui sera aménagé ou loti.
La redevance d’aménagement peut servir à payer les éléments suivants :
- l’adduction et la distribution de l’eau,
- la collecte, le traitement et l’évacuation des eaux usées,
- le drainage des égouts pluviaux,
- les chemins, rues, trottoirs et sentiers,
- les panneaux et feux de signalisation et les installations de transport en commun,
- tout autre objet mentionné dans les règlements.
Les redevances d’aménagement entrent en vigueur au moment de leur dépôt au bureau d’enregistrement des biens-fonds et elles lient les personnes qui vivent dans le lotissement ou l’aménagement où les redevances s’appliquent.
h) Arrêtés concernant les ententes de zonage incitatif (paragraphes 95 - 98)
Le zonage incitatif permet aux promoteurs une densité supérieure en échange d’améliorations communautaires. Une hausse de la densité encourage les aménagements à densité élevée qui soutiennent l’aménagement groupé. En échange, le promoteur serait encouragé à inclure certaines améliorations communautaires dans ses projets. Les améliorations communautaires peuvent inclure des espaces ouverts supplémentaires, des logements à prix abordable, des caractéristiques particulières pour les bâtiments ou de l’art public.
Lorsqu’un plan est en vigueur dans une communauté, un conseil peut, par voie d’arrêté, offrir une entente de zonage incitatif pour des zones particulières de la communauté. L’arrêté doit déterminer les aménagements pouvant être assujettis à l’entente de zonage incitatif ainsi que leur emplacement, et il doit énoncer les questions et les contributions relatives à la façon dont le conseil peut aller de l’avant avec l’entente. L’entente peut comprendre des plans, des cartes, des modalités et conditions et la manière dont le processus peut contribuer à la mise en œuvre de l’entente. Elle nécessite la publication d’avis, d’une audience publique et d’un dépôt auprès du bureau d’enregistrement des biens-fonds, et elle lie toutes les personnes aux modalités de l’entente.
i) Arrêtés concernant l’entente conclue entre gouvernements locaux (paragraphes 99 - 100)
Une entente conclue entre gouvernements locaux est un nouvel outil qui permet à un ou à plusieurs gouvernements locaux de conclure une entente afin de collaborer sur les questions relatives à l’utilisation des terres. Une entente conclue entre gouvernements locaux est un engagement par lequel chaque gouvernement local convient de collaborer à des questions d’utilisation des terres et d’aménagement conjoints. Les ententes conclues entre gouvernements locaux peuvent :
- prévoir un mécanisme de résolution des différends pour régler tout enjeu pouvant survenir entre les gouvernements locaux;
- énumérer l’infrastructure, les services ou les installations particuliers que couvre l’entente;
- établir la proportion des fonds que chaque gouvernement local est tenu de contribuer;
- établir le processus et la procédure concernant la modification ou la résiliation de l’entente;
- indiquer les autres questions éventuelles que les conseils conviennent d’inclure dans l’entente.
Si l’entente contient des parties qui contrôlent ou limitent l’utilisation des terres, le plan régional, le plan municipal ou le plan rural pertinent doit alors être modifié ou les arrêtés de zonage doivent être modifiés pour tenir compte de l’entente conclue entre gouvernements locaux.
L’entente doit être déposée au bureau d’enregistrement des biens-fonds.
j) Arrêtés concernant les projets d’aménagement (paragraphes 101 - 104)
Un arrêté concernant les projets d’aménagement ressemble à un plan municipal, mais il se rapporte à une zone particulière d’une municipalité et il :
- contient beaucoup plus de détails qu’un plan municipal;
- prévoit l’aménagement mixte détaillé et contrôlé d’un secteur de terrain assez important étape par étape, et
- complète le plan municipal.
- Un projet d’aménagement peut concerner ou interdire un aménagement qui est incompatible ou en dérogation au plan. Il :
- délimite les terrains qu’il touche et les conditions de sa mise en réserve;
- détaille les opérations d’aménagement à réaliser;
- définit le mode de mise en œuvre, et
- fixe le mode de lotissement des terrains.
Il nécessite la publication d’un avis, une présentation et une audience publique et un dépôt auprès du bureau d’enregistrement des biens-fonds, et il lie toutes les parties aux modalités du projet. Ce processus est semblable au processus d’adoption d’un plan local (municipal ou rural). Un arrêté concernant les projets d’aménagement a préséance sur un arrêté ou les dispositions de zonage ou de lotissement et sur les dispositions à ce sujet.
k) Zonage superposable [paragraphe 53]
Le zonage superposable est un nouvel outil de planification qui crée un district de zonage particulier. Il est placé sur une zone (ou des zones) « de base » existante pour déterminer les dispositions particulières. Il s’applique généralement lorsqu’il y a un intérêt public particulier dans une zone géographique qui ne coïncide pas avec les limites d’une ou des zones « de base ». Il peut être utilisé pour protéger la qualité et la quantité de l’eau de surface et des eaux souterraines, pour gérer les eaux pluviales, pour créer des collectivités propices à la marche, et pour préserver et améliorer le caractère rural, l’intégrité de la forêt, les zones sensibles, l’habitat de la faune et l’esthétique de l’environnement naturel. Il peut aussi servir à encourager le développement économique ou la préservation des terres agricoles.
Le zonage superposable définit l’objet du district, détermine les limites du district pour la réalisation de l’objet de celui-ci et élabore des règles précises qui s’appliquent au district qu’il établit. Dans un district de recharge d’une nappe souterraine, par exemple, des dispositions pourraient restreindre l’aménagement ou établir des lignes directrices relatives à l’aménagement pour la collecte et le filtrage des eaux de ruissellement.
Le zonage superposable est permis par droits en vertu des dispositions relatives au zonage et n’exige pas de processus supplémentaire.
l) Dérogations à l’arrêté de zonage ou à l’arrêté de lotissement [paragraphes 55, 77-78]
Une dérogation est un écart mineur par rapport à un ensemble de règles qu’un gouvernement local applique aux dispositions relatives à l’utilisation des terres et à l’aménagement, généralement un arrêté de zonage ou de lotissement. La manière dont les dérogations sont utilisées peut différer selon la commission de services régionaux ou le gouvernement local. Une dérogation est accordée par un agent d’aménagement, un comité consultatif constitué par le conseil d’un gouvernement local ou une commission de services régionaux dans les cas où des dispositions relatives au zonage ou au lotissement sont en vigueur. Ils peuvent autoriser une dérogation assortie ou non de modalités.
m) Rezonage et modifications [paragraphe 59]
Si un propriétaire demande qu’une propriété soit rezonée, un processus doit être suivi et le conseil du gouvernement local détient des pouvoirs particuliers en matière de rezonage.
Lorsqu’une personne demande au conseil de rezoner une étendue de terrain en vue de permettre un projet ou un aménagement particulier, le conseil peut alors imposer des modalités et conditions par voie de résolution concernant :
- les usages du terrain, des bâtiments et des constructions,
- l’implantation et l’agencement du site, y compris les aires de stationnement, l’aménagement paysager et les voies d’accès et de sortie,
- toute autre question que le conseil juge pertinente.
Le conseil peut aussi fixer des délais pour le projet ou des parties du projet, et peut conclure une entente avec la personne qui dépose la demande.
La Loi prévoit d’autres conditions que les conseils doivent respecter concernant le dépôt au bureau d’enregistrement des biens-fonds et les modifications apportées au rezonage ainsi qu’à toute entente.
Pour la modification d’un plan rural ou un rezonage dans une région non constituée en gouvernement local, le processus est essentiellement le même que pour un gouvernement local. La principale différence est que la décision d’approuver ou non un rezonage relève du ministre de l’Environnement et des Gouvernements locaux plutôt que du conseil du gouvernement local. Les articles 55 à 59 de la Loi s’appliquent aux demandes de dérogation et de rezonage pour les plans ruraux dans les régions non constituées en gouvernements locaux.
n) Usage non conforme (paragraphes 60 - 61)
Un usage non conforme est l’usage d’une propriété ou d’un terrain qui était permis en vertu des dispositions relatives au zonage au moment où l’usage a été établi, mais qui, en raison de modifications subséquentes de l’arrêté ou des dispositions, n’est plus un usage permis. L’usage peut se poursuivre s’il n’est pas interrompu pendant plus de dix mois consécutifs, ou si le bâtiment ou la construction n’a pas été endommagé à plus de 50 pour cent de son ensemble.
Le comité consultatif ou la commission de services régionaux peut étendre un usage au bâtiment entier quand il est partiellement utilisé, ou permettre un usage semblable. Le conseil peut exiger l’entretien d’un bâtiment ou d’une construction dont est fait un usage non conforme, imputer les dépenses au propriétaire si nécessaire ou exiger la cessation de l’usage si l’entretien n’est pas fait comme il se doit. Le propriétaire du bâtiment ou de la construction dont est fait un usage non conforme a le droit de faire appel des normes d’entretien prescrites par le conseil du gouvernement local.
o) Acquisition de terrains (paragraphes 105 - 107)
L’acquisition et l’expropriation de terrains se rapportent au droit du gouvernement local de s’approprier légalement un terrain qui a un propriétaire privé et de l’appliquer à un usage ou à un avantage public supérieur. L’usage public peut comprendre la construction ou l’agrandissement de routes, de réseaux d’approvisionnement en eau et d’autres réseaux de services publics, d’écoles et de systèmes de transport comme des voies ferrées, des aéroports, des pipelines ou des parcs. Les gouvernements locaux ou le ministre pour les régions non constituées en gouvernements locaux peuvent acquérir un terrain par voie de donation, d’achat, d’expropriation ou d’autres moyens pour réaliser une proposition contenue dans un plan régional ou local (municipal ou rural). L’expropriation doit être exécutée sur le territoire du gouvernement local et en conformité avec la Loi sur l’expropriation.